在大流行之前，买房很难。不知何故，它变得越来越难。
本来就高得离谱的房价，在过去三年里涨了近40%。可售房屋越来越少:同期房源数量下降了近20%。如今，利率已飙升至20年来的高点，削弱了购买力，却没有对降低物价起到多大作用——这与正常的经济逻辑相悖。
当然，对于已经拥有住房的人来说，这些都不是问题。它们没有受到利率上升的影响，在一定程度上也没有受到消费价格上涨的影响。他们的房子比以前更值钱了。他们每月的住房成本在很大程度上是固定不变的。
造成这种差异的原因——无论如何，很大一部分原因——是美国房地产市场一个独特的、无处不在的特征:30年期固定利率抵押贷款。
长期以来，这种抵押贷款一直很常见，以至于人们很容易忘记它有多奇怪。由于利率是固定的，即使通货膨胀加剧或利率上升，房主也可以冻结每月的贷款支付长达30年。但由于大多数美国抵押贷款都可以提前还清而不会受到惩罚，如果利率下降，房主可以简单地进行再融资。买家获得了固定利率的所有好处，而没有任何风险。
“这是一个一边倒的赌注，”哈佛大学经济学家约翰·y·坎贝尔(John Y. Campbell)说，他认为30年期抵押贷款加剧了不平等。他说:“如果通货膨胀大幅上升，放贷者是输家，借款人是赢家。而如果通胀下降，借款人只需再融资。”
这不是世界上其他地方的事情是如何运作的。在英国和加拿大等地，利率通常只有几年是固定的。这意味着高利率带来的痛苦会在购房者和现有业主之间更平均地分摊。
在德国等其他国家，固定利率抵押贷款很常见，但借款人很难再融资。这意味着新买家要面对更高的借贷成本，但在利率较高时买房的老业主也是如此。(丹麦的制度与美国相当，但首付款通常更高，贷款标准也更严格。)
只有美国有如此极端的赢家和输家体系，新购房者面临7.5%或更高的借贷成本，而三分之二的现有抵押贷款持有人支付的成本不到4%。对于一套价值40万美元的房子，每月的住房成本就差了1000美元。
“这是一个分叉的市场，”房地产网站CoreLogic的首席经济学家塞尔玛·赫普(Selma Hepp)说。“这是一个富人和穷人的市场。”
这不仅仅是因为新买家面临的利率高于现有业主。而是美国的抵押贷款制度阻碍了现有业主将他们的房屋投放市场，因为如果他们搬到另一个房子，他们将不得不放弃低利率，获得更昂贵的抵押贷款。许多人选择原地不动，因为他们觉得没有多余的卧室也可以住下去，或者再忍受一段时间的长途通勤。
其结果是房地产市场冻结在原地。由于市场上的房子很少，而且买家能负担得起的价格更少，二手房的销售在过去一年里下降了15%以上，达到了十多年来的最低水平。许多已经在努力打入房地产市场的千禧一代发现，他们必须等待更长的时间才能购买第一套住房。
南加州大学(University of Southern California)鲁斯克房地产研究中心(Lusk Center for Real Estate)主任理查德·k·格林(Richard K. Green)说，“无论你怎么定义，可负担性基本上都处于自上世纪80年代抵押贷款利率在十几岁时以来的最低点。”“我们在某种程度上暗含着对在职者的偏爱，而不是新人，我看不出有什么特别的理由应该是这样。”
30年期抵押贷款的故事始于大萧条时期。当时许多抵押贷款的期限为10年或更短，而且与今天的抵押贷款不同，它不是“自我分期偿还”的——这意味着借款人不是每月逐步偿还贷款本金和利息，而是在贷款期限结束时全额偿还本金。实际上，这意味着借款人将不得不申请新的抵押贷款来偿还旧的抵押贷款。
这一体系一直有效，直到它失效:当金融体系失灵、房屋价值崩溃时，借款人无法展期贷款。根据格林和他的合著者、宾夕法尼亚大学的苏珊·m·沃赫特(Susan M. Wachter)的研究，在20世纪30年代初的某个时候，近10%的美国房屋丧失了抵押品赎回权。
作为回应，联邦政府创建了房主贷款公司，该公司利用政府支持的债券购买违约抵押贷款，并将其作为固定利率的长期贷款重新发行。(该公司还在创建红线制度方面发挥了重要作用，该制度阻止了许多美国黑人买房。)政府随后将这些抵押贷款出售给私人投资者，新成立的联邦住房管理局(Federal Housing Administration)提供抵押贷款保险，让这些投资者知道他们购买的贷款将得到偿还。
抵押贷款体系在过去的几十年里不断发展:房主贷款公司让位于房利美和后来的房地美——名义上是私人公司，在2000年代中期房地产泡沫破裂后，联邦政府的隐性支持变得明确起来。《退伍军人安置法案》导致了抵押贷款保险制度的巨大扩张和自由化。上世纪80年代的储蓄和贷款危机促使抵押贷款支持证券(mbs)崛起，成为住房贷款的主要资金来源。
到20世纪60年代，30年期抵押贷款已经成为美国买房的主要方式——除了20世纪80年代的一段短暂时期外，此后一直如此。即使是在2005年前后房地产泡沫的高峰期，当数百万美国人被低利率的可调利率抵押贷款所吸引时，也有很大一部分借款人选择了长期固定利率的抵押贷款。
泡沫破裂后，可调利率抵押贷款几乎消失了。如今，近95%的美国现有抵押贷款都是固定利率;其中，超过四分之三的贷款期限为30年。
没有人打算让30年期抵押贷款成为标准。研究美国抵押贷款市场的犹他大学(University of Utah)经济学家安德拉?根特(Andra Ghent)表示，这是“某种程度上的历史意外”。但无论有意还是无意，政府都扮演了核心角色:如果没有某种形式的政府担保，大多数美国中产阶级不可能让银行以固定利率向他们提供相当于年收入数倍的贷款。
“为了提供30年期贷款，你需要有政府担保，”美国企业研究所(American Enterprise Institute)高级研究员爱德华·j·平托(Edward J. Pinto)说，他长期以来一直是30年期抵押贷款的保守派批评者。“私营部门不可能靠自己做到这一点。”
对于购房者来说，30年期抵押贷款是一笔不可思议的交易。他们可以获得相当于补贴利率的贷款——通常是在支付相对较少的自有资金的情况下。
但平托和其他左右两派的批评人士都认为，尽管30年期抵押贷款可能对购房者个人有利，但对美国的整体住房所有权却没有那么好。政府补贴的抵押贷款体系让买房变得更容易，刺激了需求，但却没有对确保更多的供应给予足够的关注。其结果是，早在最近的利率飙升之前，就出现了一场负担能力危机，以国际标准衡量，住房拥有率并不高。
房地产网站Zillow的首席经济学家斯凯拉·奥尔森(Skylar Olsen)说，“随着时间的推移，30年期固定利率可能会侵蚀人们的负担能力。”
研究表明，美国的抵押贷款体系也加剧了种族和经济不平等。较富裕的借款人往往在财务上更老练，因此，在这样做能省钱的情况下，他们更有可能进行再融资——这意味着，即使借款人一开始的利率是一样的，随着时间的推移，差距也会出现。
乔治华盛顿大学(George Washington University)研究住房市场消费者的教授凡妮莎·佩里(Vanessa Perry)说:“尤其是黑人和西班牙裔借款人，他们不太可能为贷款进行再融资。”“随着时间的推移，股权会出现损失。他们出价过高。”
希拉里·瓦尔德沃和丹·弗雷斯站在巨大的抵押贷款鸿沟的对立面。
37岁的瓦尔德沃于2022年4月在爱达荷州博伊西买下了自己的房子，正好赶上了4.25%的抵押贷款利率。到6月，利率接近6%。
“如果我再等三周，因为利率太高，我就会被挤出市场，”她说。“我没法碰一栋现在这个样子的房子。”
2022年7月，28岁的弗雷斯搬回了家乡芝加哥，当时利率还在继续上升。一年半过去了，弗雷斯和父母住在一起，尽可能多地存钱，希望能买到自己的第一套房子——眼看着利率的上升把这个梦想推得更远。
弗雷斯说，“我的时间表至少需要再延长一年。”“我确实会想:我能做些什么不同的事情吗?”
瓦尔德沃和弗雷斯的命运截然不同，其影响超出了房地产市场。利率是美联储(Federal Reserve)控制通胀的主要工具:当借贷成本上升时，美国家庭理应缩减支出。但固定利率抵押贷款削弱了这些政策的效果，这意味着美联储必须采取更加激进的措施。
“当美联储提高利率以控制通胀时，谁会感到痛苦?哈佛大学经济学家坎贝尔问道。“在固定利率抵押贷款体系中，整个现有房主群体不会感到痛苦，也不会受到打击，因此，这就落在了新购房者身上，”以及租房者和建筑公司。
坎贝尔认为，有几种方法可以改革该体系，首先是鼓励更多购房者选择可调利率抵押贷款。更高的利率正在发挥作用，但速度非常缓慢:选择可调选项的买家比例已从2021年底的2.5%小幅上升至10%左右。
其他批评人士建议进行更广泛的改革。平托先生提出了一种新型的抵押贷款，期限更短，利率可变，首付最低，他认为这种结构可以提高人们的负担能力和金融稳定性。
但实际上，几乎没有人认为30年期抵押贷款会很快消失。美国人持有12.5万亿美元的抵押贷款债务，其中大部分是固定利率贷款。现有体系拥有一个庞大且极其富有的固有选民群体，他们的成员肯定会反对任何威胁到其最大资产价值的变革。
更有可能的是，冻结的房地产市场将逐渐解冻。房主们将决定，他们不能再推迟出售，即使这意味着更低的价格。买家也会做出调整。许多预测者预测，即使是利率的小幅下降也会带来经济活动的大幅增加——6%的抵押贷款突然听起来可能没那么糟糕。
但这一过程可能需要数年时间。
“我感到非常幸运，我在正确的时间溜了进来，”瓦尔德沃说。“我为那些没能进去的人感到难过，现在他们进不去了。”
本·卡塞尔曼(Ben Casselman)在撰写经济学文章时，特别关注涉及数据的故事。他报道经济近20年，最近的工作重点是劳动力、政治、技术和人口趋势如何影响我们的生活和工作方式。更多关于本·卡塞尔曼的信息